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“咱们的户型尽量把得房率给作念到了最优化，是以你看，飘窗、阳台、花池这些齐有施助的部分……”不久前，在广州番禺的一处在售新盘，销售东说念主员上前来看房的南边+记者推选着户型。不外记者发现，在其中一处样板房里，主卧竖了一块牌子，默示该房间果然是由阳台改建而来的。

通过南边+客户端上线的“广州置业查询小助手”（←点击进入查询）搜索，记者发现，该楼盘部分户型在住建部门的备案得房率基本守护在75%-80%傍边，但销售东说念主员对外宣称的得房率却达到95%以上。

得房率即套内（本色使用）面积与建筑面积的比值。在国内大大齐城市，开发商出售房屋往往以建筑面积行动计价单元，这里头本色包括屋外的电梯间、过说念等公摊部分。而供购房者本色使用的套内面积有若干，则取决于开发商的行状风俗和操守。

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如今应用阳台、飘窗、花池等阶梯，扩大使用面积，照旧成为新建楼盘的“趋势”。  南边+ 吴伟洪 拍摄

关于建筑面积和套内面积，国度住建部及各地住建部门均有详备且严格的轨则，在地皮出让时就轨则的容积率，无形中已成为甩手房地产开发商参预产出比的“紧箍咒”。从记者本色调研的情况来看，为了将有限的资源利益最大化，广州一些开发商在营销时，往往会借助所谓的“样板房蓄意创意”，把一些莫得备案在套内面积的各人区域，校正和扩建成阳台、飘窗、入户花坛等各样私东说念主界限，好意思其名曰为“施助面积”，以此来栽植屋子的眩惑力和价码。

但这类“偷来”的面积，不成能肆无操心地写进房屋贸易左券。对购房者来说，这到底是馅饼，照旧陷坑？

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一线直击

阳台径直变卧室，“施助”几成竞争常态

从南边+广州置业查询小助手可查询发现，广州仅在本年10月黄金周就有300多个住宅楼盘“推新”。字据南边+记者子虚足统计，全市11个区在售的住宅产品类型至少有840多个。

在番禺、黄埔、白云等一些销售存量较大的中心城区，开发商为加速出货和回流资金的速率，无不使出满身解数、以多样林林总总的营销彩礼来抢客，即使在统一开发商的不同神气之间，亦存在“互卷”。

趁着休假，记者奴婢看房的客流、慕名来到位于番禺的两个热点新盘越秀星汇锦城和龙湖御湖境，发现这里的东说念主气果然不是一般的旺。别家齐是三三两两的两三桌，这两个盘的客流不错用“源远流长”来描述。

在销售的诱掖下，记者在不一样板间转完几圈，才发现了这两个楼盘之是以东说念主气飞扬，是因为它们齐有一个共同的玄妙：开发商险些在每一个户型，齐“很大方地”成就了一些刚需和改善型需求群体同等垂青的“施助面积”。

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记者在参不雅星汇锦城样板房时刺眼到，其系数展示的户型图，并莫得效传统的“几厅几房”来宣传，拔帜树帜的是“三空间”“四空间”等字样。这背后的一个深眉目原因在于——部分户型内，多个房间齐是阳台改建而来的，以至包括“主卧”。

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图为星汇锦城某个样板间的主卧，边缘处的牌子教唆该房间本色由阳台校正而来。  南边+ 葛政涵 拍摄

以某个户型为例，其主卧和次卧本色均以阳台报建，因而房间内均挂出了教唆牌，表明其本色托付为阳台。不外随同参不雅的销售东说念主员表露，购房者在本色收房时，相应的“空间”其实照旧加了窗户的房间。“咱们会在验收通事后启动校正，最终托付的屋子是阳台改建事后的，不需要业主我方出钱。”

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这种作念法使得部分房间本色只需要规齐整半的面积，因而该楼盘最小的76普通米户型能作念成“3空间2厅2卫”，而98普通米的户型照旧不错达到“4空间2厅2卫”，阳台、花池、飘窗等齐成了施助的范围。

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龙湖御湖境也选择了肖似的作念法，南边+客户端“广州置业查询小助手”平台数据自大，该神气从备案数据来看，得房率在80%傍边，但在神气对外的公开宣传中则宣称“本色使用率超95%”。

在其中一间样板房内，记者发现，该户型在蓄意时从入户花坛、阳台、飘窗等空间脱手，因而施助率达到了16.5%—19.5%傍边。

图为番禺某楼盘样板间主卧，其在户型上应用飘窗将本色使用面积作念大。  南边+ 葛政涵 拍摄

事实上，肖似的营销手法，在珠江花城、广钢花城、花语和岸、天悦云山府等多个在售新建楼盘中均有献艺，况兼从现场的效率来看，不少看房客齐对开发商这种“生动神秘”的操作方针表露了招供和接管。

记者侦查发现，开发商在“施助面积”上的“互卷”，其实也和房地产行业现时的“买方商场”特色干系。“要么卷价钱，要么卷施助。”在广东省城规院住房策略洽商中心首席洽商员李宇嘉看来，要念念让购房者埋单，就必须给出实真实在的刚正，就看谁的价钱更低、谁送的面积更大、得房率更高，是以开发商的竞争越来越浓烈，施助面积成了行业的“潜轨则”。

行业透视

“施助面积”未经策略招供，开发商或“好心办赖事”

但是，看上去诱东说念主的施助面积，随机却可能成为清贫。

记者刺眼到，时下游行的“+1房”户型，基本由阳台改建而来，但并非系数“阳改房”的校正齐由开发商完成。

在参不雅中海亚运城近期托付的“天珑”组团时记者就刺眼到，正规博彩平台片区内“咚咚咚”的墙体施工声息此伏彼起，现场销售负责东说念主也表露，这是居民在对户内阳台进行改建，经过拆墙装窗等操作后，就等于增多了一间“阳改房”，而该楼盘的阳台改建均由居民自行完成。

需要刺眼的是，这种改建并非带着施工队进场就能“开干”。有恒久温和房地产左券纠纷的法律界东说念主士就曾向记者表露，对含有施助面积的阳台这类不在建筑面积范围的区域进行二次校正的，需要完成报建手续，明确报建东说念主，允洽条件并拿到施工许可才智施工。

阳改房往往在托付时是“阳台”模式，不予封窗。图为广州白云某楼盘净水样板间中“阳改房”的本色托付模式。  南边+ 葛政涵 拍摄

几年前，位于南沙的越秀滨海悦城就因90多户业主将施助的入户花坛改建成房间，导致三年拿不到不动产权证，且改建部分也被认定为违法加建，最终被清拆。

而别墅类神气则更是违法施助面积的“重灾地”。

就在上个月末，广州南沙区东说念主民法院就曾在《商品房贸易左券纠纷案件审判白皮书》中公布了一宗典型案例。业主黄某某于2016年购买了广州一家房地产开发商的别墅，房屋宣传册自大房屋花坛有围墙、负一层有约80普通米不计建筑面积、有环湖私家路等。开发商曾表露别墅带私家花坛，地下室开发商和洽挖土后作念双一层结构蓄意，拍浮池可自行改到房屋背面进行扩建，不错参照样品房进行加改建，加改建经过中所触及的政府部门互助及干系用度均由其承担。

但是当该业主收房并改建后，房屋却因坐法改建、扩建被行政王法部门给以搞定，干系改扩建也被淹没，业主最终与开发商对簿公堂。南沙法院一审觉得，基于干系事实，不错采信被告有向原告作出涉案房屋不错加建改建的答允，涉案左券部老实容因为坐法而无效，但不影响左券的举座效用，被告应当就无法执行的部分返还所得。

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焦点不雅察

改扩建或带来居住后遗症，当心捡了芝麻丢了西瓜

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本年8月，广州发布《广州市建筑工程容积率规划方针（征求概念稿）》，提议对住宅半大开空间半所有这个词容比例允洽放宽，并饱读舞住宅套内开辟入户花坛、生计阳台、猛进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。

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图为荔湾某楼盘的样板间，阳台标注了“本色报建为花池”，应用花池部分扩大阳台本色使用面积也成为开发商的“惯例操作”。  南边+  拍摄

这一征求概念稿的公开，也让广州的房地产业内嗅到了新的风向，因此近几个月广州浮现的新盘，齐采纳在施助面积上大作念著作。不外当开发商们齐争相推出超高使用率的住宅户型后，其所激励的“蝴蝶效应”圮绝坑诰。

就在11月9日，《广州市建筑工程容积率规划方针》认真发布并实行，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不最初套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许开辟一个温存连气儿开敞率不低于40%的主景不雅阳台不甩手其进深。此外，套内建筑面积最初144普通米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

事实上，施助面积的另一个说法是“偷面积”，记者侦查多个楼盘时均有销售东说念主员宣称，施助面积其实就是在应用轨则“打擦边球”，应用商品住宅现行的建筑蓄意范例，减少房屋法定测量建筑面积。从营销的角度来说，增多施助面积，提高本色使用率，大约充分眩惑购房者的温和，加速楼盘去化进程，还不错以此为噱头将房屋销售价钱定在较高的水平。

往往情况下，开发商会在样板间的大地粘贴默示线，表明某个房间的施助部分和计入建筑面积的部分。  南边+ 葛政涵 拍摄

当施助面累积在违建风险时，开发商的这种“好意”容易让购房者捡了芝麻丢了西瓜。但即等于合规的施助，往往也容易带来欠安的居住体验。

“像咱们这里，基本就是卖给刚需、初次置业的东说念主。”前文提到的星汇锦城销售东说念主员就表露，由于该楼盘的客户画像相等明确，关于性价比有着较高的需求，因此在住宅蓄意上便选择面积尽量小、空间尽量多的原则，即便这么作念会放弃一定的宜居体验。事实上，从该楼盘的样板房便能看出，部分“空间”的面积相等小，小到床铺需要定制，以至无法非凡放下桌椅和衣柜等产品。

在番禺某楼盘的一处“阳改房”，不错看到大地和默示牌齐表明“本色托付为阳台”，房间面积相等小，仅能容下一张定制小床和一张书桌。  南边+ 葛政涵 拍摄

李宇嘉则觉得，关于阳台、飘窗而言，开发商在蓄意时大约向外膨大若干，现在仍莫得明确的轨则，当楼盘开动追求外拓以膨大户型使用率时，一方面会因对各人空间的侵占而导致神气举座使用率着落，另一方面加装改建圭臬，终点是业主情状众装时，安全风险也会有增多。“关于施助面积的大小应当进一步明确，向外膨大的具体条件也应当有所范例。”

◎干系聚积

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南边侦查｜“得房率”超100%，是馅饼照旧陷坑？

南边+记者  葛政涵平顶山焱火体育